「請問林小姐」每周四晚7點在線直播，不提供回放，一定要記得提前預約。3月21日為林小姐生日特別場，亦同步開放預約。今天這篇文章，我想為普通百姓發聲。012月18日，天津市住房公積金管理中心發布了關于《關于調整個人住房公積金貸款首付款比例的通知（征求意見稿）》公開征求意見的公告。今天，終于，靴子落地，天津公積金新政官宣：天津首套住房公積金貸款首付款比例由30%下調至20%，第二套住房公積金貸款最低首付比例由40%下調至30%。該政策自2024年3月18日起施行，有效期5年。還有一條：個人住房公積金貸款其他政策保持不變，與本通知不一致的，以本通知為準。原有公積金政策如下：1）貸款額度購買首套住房，最高貸款額度由80萬提高到100萬。若為二孩家庭購買首套住房，貸款額度可上浮20%，即最高可貸120萬。購買二套住房，最高貸款額度由40萬提高到50萬。2）組合貸可選擇不同貸款期限之前組合貸，只能取最低年限，買二手房基本只能貸到20年，無形中增加了購房者的月供壓力。現在可以商貸部分與公積金部分“分開算”，選擇不同的貸款年限。即可實現“商貸到30年，公積金貸款到20或30年”。3）異地公積金在天津可用在外地繳存住房公積金的職工在本市申請公積金貸款的，執行本市繳存職工貸款政策。其實，之前外地繳存公積金也能在天津貸款買房，不過需要滿足三個條件，現在都取消了，沒有這些限制了。按現行政策，在異地的繳存情況，只要與天津公積金的貸款要求相符即可。而且，公積金已取消了商業貸款記錄的認定。名下無房，有商業貸款記錄，沒有公積金貸款記錄，使用公積金貸款仍可算作首套。目前，公積金首套貸款利率為3.1%，二套為3.575%。隨著天津公積金新政落地，公積金首付比例正式與商貸同步，執行首套2成，二套3成。消息一出，業內的朋友圈一片沸騰。這意味著，一直不溫不火的小陽春終于有了新的助燃器。我想到的，卻和別人不太一樣，是征求意見稿出來后，留言板的第N次詢問：什么時候可以商轉公？022月20日，央行發布了最新一期的LPR。5年期以上LPR為3.95%，下調25個基點，大大超出業內預期。天津首套房貸利率為LPR-40基點，二套房貸利率為+20基點。由此，天津首套房貸利率降至3.55%，二套房貸利率降至4.15%。但，與公積金貸款利率（首套3.1%，二套3.575%）相比，商貸利率還是高。雖然去年9月25日，天津存量首套房貸利率有過一批下調。2022年5月15日之前的存量首套房貸利率，無論之前加多少基點，全部一刀切，統統降為LPR。2022年5月15日及之后的存量房貸，天津首套房貸利率按照最低下限執行，因此不作調整，只有二套變首套可以調整，統一調整為全國下限LPR-20基點。如果當初選的是固定利率，在那個時點也可以去銀行調整為LPR，完全自愿。但，今年這次LPR下調，又有不少朋友向我咨詢，他們當初買房，大部分都享受了82折或85折的優惠，一直都是固定利率，LPR下調是不是就和他們沒關系。答案是肯定的，無論LPR如何調整，都與固定利率房貸無關。降利率、降首付，對于新增房貸當然是好事，極大降低了今年買房的購房成本，但仍然站在高崗上的存量房貸怎么辦？賣房重新上車嗎？談何容易。客觀的現實情況是，現在二手房很難賣，哪怕是有學區加持，除非打骨折價。更何況，拖家帶口的，賣掉名下唯一住房去租房，真正能豁出去這么干的又能有多少？還有一點，很多存量房貸當初沒有選擇公積金貸款，不是因為自己不想選，而是2016年那一撥瘋狂的行情下，很多售樓處根本不讓使用公積金貸款。從而導致，相當大一批人，明明有公積金，卻無法使用公積金貸款，只能背著高昂的商業房貸。是不是也能給這些人減減負？03記得有一次深夜寫完稿打車回家，我和載我的網約車司機寒暄了兩句，問他是不是拉完我這趟活兒也就準備收車回家了。他苦笑著搖了搖頭。攀談中得知：妻子（確切的說是前妻）嫌他賺錢少，不久前剛離婚，他只能跑夜車，因為白天還要在家照看兩個尚處于嬰幼兒階段的孩子。下車走進小區大門，我又聽見外賣小哥非常禮貌地和保安大哥打招呼，請求幫忙開一下小區門禁。聽著“距離本單超時還有3分鐘”的語音提示，看著外賣小哥一路小跑的身影，我心里很不是滋味。這個社會，或許生活在底層的才是大多數，沒有幾個人的生活是容易的，即便有些人表面光鮮，但冷暖自知。04現行的利好政策， 本質上都是讓購房者重新入市——沒買房的去買房，買了一套買兩套，買了兩套買三套。可對于那些在2016-2020年買過房子的人，又有多少人在關心呢？他們中的很多人，其實是高房價+高房貸利率雙站崗。基于此，下一步，天津有沒有可能啟動商轉公？商轉公，在其他城市，不是沒有先例。3月6日消息，山西省太原市住房公積金管理中心發布《關于調整優化住房公積金貸款政策的通知》。調整的主要內容包括兩方面：一是調整優化住房公積金貸款購房套數認定標準；二是放寬申請“商轉公”及“部分商轉公”貸款的住房消費行為時間限制。3月11日起，浙江省金華市符合商轉公貸款申請條件的,均可申請辦理商轉公貸款。日前，貴州省遵義市住房公積金管理中心也發布通告，2024年3月1日起在全市全面推行“商轉公”貸款業務。據官方消息，哈爾濱住房公積金管理中心去年6月推出“商業貸款轉公積金貸款”政策，截至2023年末，已為2745名繳存職工發放貸款10.73億元，為借款職工節省利息近2.74億元。不過，商轉公的目的不是刺激樓市，卻是真正意義上的惠民、利民。05當前，天津樓市最缺的是什么？缺買房人嗎？其實不太缺，1363萬的天津市民，這個人口基數仍然非常龐大。缺好項目嗎？其實也不太缺，天津的市場現在已經非常卷了，尤其是卷產品、卷配置。恕我直言，天津現在最缺的就是買房的信心。對于廣大購房者來說：1）我買的樓盤會不會停工爛尾，如果萬一爛尾有沒有人管。這個信心，核心要靠ZF逐步盤活爛尾樓，尤其是保交樓工作的逐步推進落實。2）我的錢包能不能支撐再買房，有經濟實力才能有條件改善。如果天津能夠落地商轉公政策，同時允許企業職工和社會人員補繳公積金參與其中，我相信，會在一定程度上減輕那些在2016-2020年買房的購房者的負擔。如果購房者沒有停工爛尾的顧慮，能夠對自己未來的收入充滿信心，誰不愿意買房安家？進而買套大房子改善置業呢？