版權 ｜ 克而瑞福建區域前言2024年一季度，大漳州購房環境進一步寬松，居民信貸端繼續加碼，除了首套房利率進一步降低外，還在季度末提高公積金租房提取額度，另外在第一季度實施明確區分薌城區、龍文區為獨立的首套房、改善性住房認定區域范圍，合力減輕居民按揭/居住壓力，助力購房需求釋放。一季度大漳州商品住宅共成交33.5萬㎡，與2023年同期58.77萬㎡的成交量相比，同比下跌43.0%，幾近腰斬。其中，一季度漳州市區商品住宅共成交15.24萬㎡，同比微跌，成交量維穩。在大漳州城市圈，市區維持領跑地位，其次是漳浦，撐起第二梯隊，其余城市業績貢獻占比較小。大漳州榜單漳州市區榜單榜單數據說明1.操盤榜數據口徑：是以企業操盤為口徑，即若某項目為多家房企合作開發，則該項目的業績僅歸入操盤企業；2.全口徑榜數據口徑：指企業集團連同合營公司及聯營公司所有項目業績的累計值，不考慮權益和操盤，不包含代建；3.區域范疇：漳州全市（含薌城區、龍文區、臺商投資區、漳州開發區、漳浦縣、龍海市、東山縣、云霄縣、長泰縣、詔安縣、南靖縣、平和縣、華安縣、常山開發區），剔除退房數據；4.漳州市區范疇：薌城區、龍文區、高新區，剔除退房數據；5.項目屬性：企業榜統計數據為商品房數據，包含商品住宅、商業、辦公、車位/車庫等所有在售物業類型；項目榜統計數據為商品住宅備案數據，包含普通住宅及別墅；6.數據來源：涉及銷售金額及銷售面積均為簽約備案數據，不包含大定和認購數據；7.統計時間：2024年1月1日-3月31日。榜單解讀01大漳州成交持續縮量主要城市同頻下滑從大漳州商品住宅季度供求走勢來看，自2023年2季度以來，大漳州商品住宅供應量持續下滑，2024年一季度大漳州商品住宅供應量僅36.92萬㎡，雖然與2023年同期相比上漲36.7%，但去年一季度供應量為近6個季度以來的供應洼地。因此，大漳州樓市整體開發活力和規模動能仍明顯不足。從季度成交走勢來看，樓市成交整體呈下滑之勢震蕩，且季節分段明顯，與供應量持續下滑頻率稍顯不同，第2季度和第4季度成交要旺一些，整體成交呈現出蓄力后爬坡的節奏。但是，值得一提的是，2024年1季度商品住宅供應量與去年同期洼地相比雖有上漲，但成交量卻持續低位下探，一季度僅成交約33.50萬㎡，同比下跌43.0%，成交均價也結構性下滑至9452元/㎡。從漳州主要城市季度成交情況來看，自2023年2季度出現明顯拐點，各主要城市樓市同頻進入下滑期，市區依然處于領跑地位，但是整體成交波動也比較大，漳浦成交規模居第二梯隊，與市區相比，波動相對穩定。龍海、長泰和漳州港等環廈城市成交筑底，上升動能不足。一季度漳州市區供需兩淡，但在傳統“小陽春”銷售旺季來臨之際，隨著首置及學區購房需求釋放，剛需房源逐漸走量，市場熱度有所升溫，一季度市區商品住宅成交11.66萬㎡，占比大漳州成交量的34.8%。另外，一季度市區迎來純新盤建發璞云入市，在市場平淡期，樓盤普遍拉長強銷期，以期持續走量。漳浦位于大漳州樓市銷量第二梯隊，一季度市場容量進一步收縮，成交持續以去庫存為主，當前仍以漳浦保利閱江臺、雅居樂香山灣、泉舜府前上著等持銷盤走量為主。其余城市如長泰、龍海、角美等，季度成交量均不足10萬㎡，長期以零星成交為主。而漳州港成交量則持續筑底，2024年1季度僅成交1.39萬㎡，由于漳州港一級土地市場長期“關閘”，以在售盤供應為主，因此，樓市長期處于供需兩淡狀態。022宗地均溢價拍出城瑞斬獲碧湖“第四代住宅”地塊2024年一季度，漳州市區共舉行一場土地拍賣會，成功出讓2宗商住地，計容總建約25.28萬㎡，總出讓面積約8.81萬㎡，均溢價拍出，共攬金13.38億元。2024年一季度市區商住地成交情況其中，漳州2023P12地塊位于碧湖板塊，為第四代住宅試點地塊，經歷了68輪競拍后，最終被城瑞以6.77億元競得，成交樓面價5960元/㎡，溢價率11.0%。從供應區域來看，市區首場拍出的2宗地均位于龍文區，區域內剛需樓盤供過于求，成交價格不斷下滑，有的低至11979元/㎡。在低迷樓市行情下，購房需求亟待修復，一邊是剛需樓盤大打“價格戰”，一邊是改善產品緊缺。作為改善戰場的碧湖板塊，2023P12地塊打造的第四代住宅或可突出重圍，因此，市區首拍熱度明顯提升。另外，一季度市區第二拍3宗地也及時上架，與第一批宅地相比，第二批供應地塊均位于高新區，當前區域尚在開發之中，周邊配套有待完善，房地產市場發展緩慢，周邊在售/待售樓盤較少，市場關注度一般。03建發包攬銷冠民企晉級頭部陣營從上榜企業來看，建發房產、廈門軌道集團、保利發展、世茂集團4家房企表現較為優異，幾乎包攬了大漳州企業榜單TOP3席位，另有與建發親密合作的弘橋集團亦在榜單前列，TOP陣營仍保持廈企打前陣的局勢。建發房產第一季度主力貢獻區域集中于市區，建發朗云、建發璞云和建發西湖望月助 力企業包攬所有企業榜單冠軍，值得注意的是，下轄縣城僅有長泰建發山外山在售，其余項目均告罄，縣城余糧不足，市場份額將逐步下滑；3月建發曾現身市區首場土拍，對市區持續深耕、拓儲的信心不變。目前市區3個項目均為2023年下半年或2024年初入市新盤，庫存充足，上半年仍可維持其頭部交椅的位置。廈門軌道集團斬獲多個榜單亞軍位置，業績主要來自住宅項目特房錦繡碧湖和寫字樓項目特房財富中心TFC，其中住宅項目奪得第一季度市區以及大漳州單盤金額銷冠，寫字樓項目亦斬獲季度辦公銷售面積與金額雙冠王。特房錦繡碧湖作為市區持銷8年的百萬大盤，建立了良好的品牌形象，積攢了較高人氣，3月熱賣持續，逆轉1-2月排名下跌態勢。保利發展依靠漳浦、龍文、角美、長泰等多城力量取得大漳州面積權益/操盤/全口徑亞軍，其中主力項目來自漳浦保利閱江臺和龍文保利世茂璀璨濱江，后者進入清盤階段，價格下調吸引部分剛需入手，摘得市區及大漳州單盤面積季軍和金額第四名的成績。另外值得一提的勵歐地產，作為新進民企，目前在漳州市區有2個項目在售，分別為勵歐玖頌西湖和勵歐南湖一號，一季度在后者高價別墅的助力下，摘得市區金額權益榜季軍，并且拉高了高新區住宅整體均價，2個項目庫存充足，且玖頌西湖為現房銷售，能否加快銷售節奏，助推企業排名上升值得關注。結語在購房信心修復階段，大漳州樓市整體提升動能不足，在這波行情中，作為領頭羊的市區，長期面臨供需結構失衡矛盾，剛需樓盤項目供過于求，改善房源供應緊缺，供需錯位。從大漳州及各主要城市季度走勢來看，二季度成交一般出現沖量現象。就市區而言，2季度將迎來純別墅項目聯發和園及市區首個第四代住宅項目漳龍地產湖灣之尚入市，改善市場即將注入新鮮血液，量價或呈現波動性上行。