未來，房地產行業如何走，保利再一次給出答案。今天，保利發展發布《2022-2023房地產行業白皮書》，系統性闡述了他們對于房地產行業今天與未來的理解。要知道，這已經是保利發展連續第7年發布行業白皮書，過往6份報告中，他們都精確踩準了時代脈搏，預判了房地產未來的趨勢。在濤哥看來，強大的行業研究與戰略預判能力，是保利發展能夠持續進步，成為行業綜合實力一流企業的關鍵之一。早在2017年，保利白皮書率先提出房地產將進入“總量峰值”時代，提前5年預判行業變化，這也使保利比其他房企更早調整自己，因而能實現彎道超車。2022年初，保利白皮書則指出地產“五化”趨勢，即去金融化、制造業化、極致專業化、功能民生化、競爭格局分化，而過去一年的市場巨變，也完全印證了他們的觀點。所以，站在2023年的春天，保利發布最新一版白皮書，濤哥也有必要帶大家一起看看：2023年，保利發展如何理解，房地產行業的未來。1趨勢修復，新房仍有10萬億2022年初，保利在白皮書中提出：房地產行業在經歷總量峰值后，正進入構筑成熟期的“右肩”階段。后來發生的事也完全如保利所料，2022年市場規模從18.2萬億的峰值降至13.3萬億，出現2017年以來的首次減量。不過，隨著中央的高度重視，相關支持政策迅速出臺，目前房地產主要經濟指標出現積極變化，市場熱度有所恢復。保利認為，短期看雖然市場完成筑底仍需時日，但發生系統性金融風險的可能性不大。這也算是為行業吃了一顆定心丸。保利發展去年底對部分核心城市市場需求、土地供應和庫存情況進行了詳細盤點和測算，得到以下結論：2023年主要城市整體市場規模將維持平穩，對全國市場形成較強的支撐，后續市場容量不會出現單邊持續下滑，將保持在一定的規模區間內合理波動。從保利的觀察看，隨著“房住不炒”深入人心，本輪投機類需求已經基本出清，目前入市的大多是真實居住需求，市場甚至存在一定程度的“超跌”。因此保利判斷，行業趨勢逐漸修復，有望步入成熟穩健發展軌道：長期看，房地產市場是經濟基本面的映射。我國經濟有希望、有能力保持長期平穩發展，經濟總量、人均收入還有很大增長空間，將誕生世界一線城市。從人口來說，一方面我國城鎮人口仍處于較快增長階段，每年還有千萬級的進城人口以及新市民落戶需求，帶來結構性增長潛力。另一方面隨著人口質量提升，“人才紅利”正在形成，中等收入群體未來15年將翻一番，超過8億，帶動支付能力持續提升。因此，經濟發展、人口遷移和質量提升，仍將對住房消費形成支撐，房地產仍將是一個巨大的市場。所以保利認為，未來5年，新房市場規模將維持10萬億以上，新房及二手房市場規模合計將超20萬億，房地產行業將步入成熟穩健發展軌道。2動態分化，進入“結構性牛市”目前，我國住房矛盾，已經從總量短缺，轉為結構性供給不足，主要體現為空間錯配和業態失衡。首先，由“全面牛市”進入“結構性牛市”。保利團隊經過研究發現，目前具有真實居住需求的核心城市住房需求更加旺盛：綜合實力排名前10%城市，經濟總量占全國40%以上，常住人口占全國30%左右，新房規模占全國50%以上，一二手市場合計容量更是達近6成，且近四年占比仍在不斷提升。保利認為，隨著經濟持續增長、人口持續流入、資源持續導入，這部分核心城市房地產市場仍處于成長期，將呈現出“結構性長牛”特征。其次，區域經濟和產業發展，是城市分化的核心推手。保利認為，城市或區域經濟總量、產業結構的趨勢性變化，最終決定了住房需求的增量空間和支付水平。經濟和產業一方面決定城市筑巢引鳳、吸引人才的能力，另一方面決定城市創造財富的能力，以及居民收入水平的高低，這些都是房地產的基本支撐。在保利看來，未來城市分化是常態，也是動態。一些城市通過抓住產業新趨勢、新賽道，有機會提升城市價值。例如合肥，憑借“風投城市”模式，形成“芯屏汽合”“急終生智”的新興產業格局，吸引了豐富的高素質人才，產生了大量的市場需求和購買力。其三，業態分化難以逆轉，供需錯位存在改善空間。保利發現，全國商辦物業已超前供應。商辦比住宅市場提前四年見頂回落，去化周期不斷延長，部分城市商辦業態空置率高企。并且，商業性質公寓明顯供過于求，與住宅價格的比值持續下降。此外，不合理車位配比造成資源浪費，形成了大量資源閑置和庫存積壓。保利建議，業態失衡的局面需要及時扭轉。應該尊重市場真實需求，調整過剩的商業用地，逐步有條件轉為住宅用地，釋放更多優化空間。3“量的擴張”轉為“質的提升”當前，人們對于住房功能的需求正從滿足基本居住，轉為滿足高品質生活需要，對居住空間、社區環境和配套服務提出更高要求。因此，房地產市場正在經歷從“有房住”到“住好房”的變化。保利發現，從需求端看，房價“中位數”更能揭示我國真實居住水平，住房品質提升空間仍然較大。過去20年，房地產市場快速發展，平均房價持續上漲，大家通常認為居民住房已經很貴，品質也足夠好，但事實并非如此。作為長期深耕主流城市、主流需求的代表性企業，保利從自身成交數據看，住宅產品成交單價、總價的中位數比平均數分別低了5000元、70萬元。進一步從重點城市成交數據看，2022年所有成交住房中，成交總價低于平均數的套數占比為62%。就是說，“平均數”并不能代表多數人的居住品質，品質提升空間仍然較大。保利的這個洞察非常重要，過去我們會覺得平均房價已經不低，改善需求可能沒那么多了，但拆開后會發現，多數的人仍然有改善的必要。在共同富裕背景下，這部分人群仍然有消費意愿，還將產生海量的居住品質改善需求，為行業穩健發展提供源源動力。而從供應端看，過去居住品質受供給制約，難以滿足美好生活需要。據統計我國大量存量房建成于2000年以前，質量較差。2000年后商品房雖快速發展，但高品質住房占比同樣較低。2000-2010這十年，房價保持在低位，受限于成本，房屋建造標準普遍不高。2010-2020這十年，房價雖快速上漲，但開發商不愁賣，缺乏動力提升品質，此外也由于限價等因素，品質提升空間受限。因此保利認為，品質居住需求的供需矛盾，將帶來巨大的結構性機會，預計未來平均每年將產生超過800萬套改善需求。所以，在成熟期的“品質時代”，房地產將進入買方市場。客戶在房屋品質、功能、環境、配套和服務等方面都還存在諸多改善訴求，這也將是房企接下來要解決的重大課題。4、總結以上，濤哥分享了保利最新白皮書中的一小部分觀點，完整內容更加震撼。建議所有讀者都去好好讀讀《保利2022-2023房地產行業白皮書》完整版。看完保利這份報告，濤哥總體有幾點感受：1、優秀的企業，必然有優秀的戰略視野。保利連續7年的白皮書，充分體現了他們對市場超前的把脈能力。在濤哥看來，保利“進三爭一”的目標，不僅是規模向前，更是綜合實力的領先，成為硬實力、軟實力都過硬的行業“一流企業”。2、對行業未來，我更加有信心了。保利作為頭部央企，對政策和經濟的敏感性顯然高出一般企業。他們從經濟增長、產業發展、人口流動、人口質量、城市機會、改善需求等維度，綜合描繪出未來的市場空間和機會。為行業指明了“結構性長牛”的趨勢，意味著房地產依然大有可為。3、對客戶研究，我們能做的依然很多。比如保利提出的“中位數”洞察，以及對存量住宅品質的研究。這些成果讓我們看到，客戶需求依然遠未被滿足，房企能做的工作還有很多。所以，濤哥也真心敬佩保利這樣的公司，能連續7年，把自己內部花費大量精力做出的研究成果，無私的分享給同行們。對行業的引領，對客戶的重視，這也是保利這家企業值得被業內尊重的原因。最后，再次建議大家下載《保利2022-2023房地產行業白皮書》，最好能打印出來好好閱讀，相信你一定會有感到振奮的收獲。關于今天分享的內容，大家有什么評價？歡迎留言告訴我們。